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媒体报道

迈点首发 | 深圳“商办改租”落地,租客的孩子

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2020-01-14

说好的“租购同权”,会不会就此成了伪命题?

  近日,深圳官方发布意见文件,拟允许商办房改建租赁住房。但是却明确不提供学位,这样一来,让不少新深圳人,尤其是带着孩子的家庭担忧,说好的“租购同权”,会不会就此成了伪命题?

  深圳拟商办改租,“明确不提供学位”

  1月9日,《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置,深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境,提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房。

  同时,对于商业办公用房的改造,《通知》还提出了7个方面的要求,分别是结构安全、环保安全、消防安全、物业安全、用途限制、绿色改建、技术标准。其中第五条“用途限制”中明文规定了,“该类租赁住房不提供学位”。

  政策原文

  五是用途限制。为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房,《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此,《通知》要求改建后只能用作租赁住房,且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计,且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造,不涉及周边的公共配套(尤其是教育配套),因此,《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

  所以原本最为租房者在意的“租购同权”权益之一的学位就这样没有了。理由是,改造仅限于建筑内部,不涉及到周边原有的公共资源配套,但还是让人不由得想问一句,“’租购同权’难道成了伪命题吗”?

  为什么租购同权成了伪命题?

  “租购同权”,最早是由广州提出。这一政策震动市场,对后续城市制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等城市,都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。

  但其实,“租购同权”的真实宗旨并非实现所有权和租赁权权能的绝对对等,而是努力实现两种权能背后附加的基本公共服务或福利的平等,保障承租人的居住权,推进基本公共服务均等化。

  但是为何商办改租的项目,却不能保障承租人子女的上学问题?主要缘由有以下3个,影响了租购不能同权,形成广大人民群众对优质住房、教育、医疗资源的需求与现实供给短缺之间的矛盾。

  01 商办项目周边配套资源本身的欠缺。

  存量商办类项目主要功能为满足区域办公板块的需求,所以周边配套仅为了满足办公日常需要,并没有规划学校等其他公共资源,本身就不具备综合居住板块的功能。

  02 产品改造特殊性,具有排斥家庭租户属性。

  商办项目的改造为微型改造,即通过设置房间大小、洗浴空间等来完成居住空间的功能设计,并不满足家庭型租户对厨房空间的需求。

  03 改造目的为了去库存,出发点不一致。

  回到商办改租项目的出发点,只是将改造作为解决存量项目空置率居高不下。所以与其他租住产品,如长租公寓、集体土地建设租赁住房或是公租房等不同,难以满足租购同权。

  其实不仅仅是商办改租,其实很多租住产品都不能满足租购同权的权益需求。因为本身物业属性、周边配套、产品设计特色以及公寓品牌方的接管运营等等,这些细节共同决定了一个租住产品是否具备租购同权的条件。所以承租人在积极维护自己所享有的租购同权之际,也要提前了解自己所租住的产品是否具备提供租购同权的能力,尤其是学位这类稀缺性公共资源。

  这些商办改租,不需要绝对租购同权

  但是租购同权的权益不局限于学位,还有水电费定价等其他权益。好在深圳的商办改租产品的其他权益得到了相关文件的保障,对于那些明确按照《通知》进行改建并使用的商办改租项目,可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金,其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的,可按规定享受相关政策优惠。

  加上本次商办项目改造存在一条规定,即改建后至少有50套(间),这样的体量让改造项目对于一些长租公寓细分产品格外的友好:如学生公寓、蓝领公寓以及青年公寓。

  职住环境的便利,对于青年公寓的租客而言,无疑是一个最为利好的居住条件。将原本的通勤时间节约,可以用于工作、学习以及自己的生活。

  商办类项目在消防方面采用的是公寓类产品消防标准,对于一直头痛消防问题的学生公寓以及蓝领公寓而言,就像是一道曙光。同时项目本身具备的消防改造,对于物业改造而言,也能够减少消防支出。

  最后,本身是小户型空间改造的商办类醒目,将会更便于公寓内部的整体管理,便于运营方对于项目的管理。

  所以以上三类公寓运营商,可以抓住此次深圳进行商办改租的机会,进行房源扩张。

  租购同权一经提出之后,便遭到了不少个人房东的质疑和担忧。毕竟遇上一些稀缺的公共资源,尤其是在北上广深等大城市,难免会引起租客的情绪和房东的不满。所以此次商办改租的看似是伪命题的租购同权,其实也保障了部分的权益,如水电费由原本的商用水电改为民用水电。

  租购同权,不是租客用来肆意争取权利的旗帜,而是伴随着租房市场发展而逐步完善的权利保障。所以不妨先放下这面大旗,为市场完善过程中的一点一点进步而鼓掌,这样一来,才能让租购同权有朝一日成为毋庸置疑的真命题。

深圳 租客 公寓
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